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2018-06

売買時の条件 - 2013.01.26 Sat

さて、お金の件は昨日書きましたが、今日はそれに付随すること。

土地建物代金は1300万円から1120万円に値切ってもらいました。
ただし、売主側(特に保証人さん)はどうしても買ってほしかったらしく、代金以外のところで尽力して下さってます。

以下がその内容。

①下水道受益者負担金
うちの物件のある自治体の場合、敷地面積当たりで計算されるので、100万円を超える高額となりました。
しかも売主は滞納中。
というわけなので、保証人さんが払ってくれました。

②不用品の片付け
これも保証人さんがやってくれています。
かなりの労力とお金がかかることです。
売買契約書だと、雪の季節のため、春頃までに片づけを終えると明記されています。

③樹木の片付け
雷が落ちた蔵の辺りの樹木(15mくらいw)が何本か立ち枯れていて厄介なので、これも保証人さんがお金を出して、伐採してくれることになりました。

④火災保険
これは以前も書きましたが、うちのために2800万円分の火災保険を1年間掛けてくれました。

当然といえば当然ですが、購入後にうちが不利益を被らないように、保証人さんがかなり頑張ってくれています。
もう売買契約もお金のやり取りも済んでいるのに、親切にしていただいています。
というのも、古民家物件の場合、買主がすべて片付けなければならない「現況渡し」が多いんですよね。

もう一つ、仲介してくれたT開発も。

雪が溶けた頃に草刈をしてくれるとのことです。
屋根板金の業者との交渉も、現在もやってくれています。
三和土の再生もやったことがあるので、見に来てくださいとのことです。

なーんかみんな「売りっぱなし」ではなく、いい人たちだよなあ。
「我々も手伝うから、せっかくの古民家を活かして下さい」
と言ってくれます。

素敵な人たちとのご縁に恵まれながら、再生計画は進んでゆきます。



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所有権移転登記の手続きやらが終わる - 2013.01.24 Thu

今日はいろんな手続きのために、午前中にお休みをいただいて銀行に行ってきました。
集まったのは僕、T開発、保証人さん、司法書士さん、あとは銀行の人2名と、保証協会の方。
合計7名ですね。

普段はまったく縁がないような、ふかふかのソファーの部屋に通されて、手続きをしました。
所有権移転登記についてとか。

えーと、あとお金のこと。

まずは土地建物残金の20万円(振込みできなかった分)を支払い。
そして、不動産仲介手数料と、所有権移転費用(司法書士報酬含む)。
合計で100万円近い金額を現金で持っていきました。

あー、怖かった。

これで1週間くらいで、移転登記が完了するようです。

(メモ)
・登記上は蔵二つ(破損)は取り壊されてことになっているけど、固定資産税上は存在することになっている。これにはT開発も、司法書士さんも首をかしげていた。
・火災保険は1月14日で切れてしまったので、保証人さんがもう1年入ってくれた。もちろん受取人は僕で。保証人さん、いい人過ぎる!!
・三和土の再生はT開発の社長が詳しい。
・ステンレスを葺くなら「段葺き」がいい(?)



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買い付け証明書を提出する(2012年11月1日) - 2013.01.16 Wed

また過去の話に戻ります。
時間軸を行ったり来たりですみません。

物件が見つかってから1ヵ月半。
ここまで慎重に物件の検証や再生計画を進めてまいりましたが、一方で先方には時間的猶予がないことも確かでした。
銀行に急かされるとか。

とりあえずは年内(2012年)での売買契約の締結を目指すわけですが、それに先立って、「確かに買う意思があることを証明する書類を出して欲しい」と言われました。
銀行に年内一杯まで待ってもらうために必要とのことです。

以前にもちらっと出しましたが、こういった話ってのは、分かる人には分かりますよね(汗)
つまり、そーゆー物件です(笑)
だから、通常の物件売買とはちょっと違う事情が絡んでくるわけです。

うちとしては買う意思はもちろんあったので、そういった書類を提出することはいいのですが、何せ気になったのが再生の費用です。
まだ侍からの見積もりが出ていない状態だったので、あとあと予想以上の費用が必要となったら困ります。
最悪の場合、購入自体を断念しないといけません。

もう一つ気になったのが、家畜のことです。
以前から述べているように、古民家に住んだときの僕の夢が「山羊と鶏を飼うこと」です。
とはいってもまだ古民家のご近所には挨拶すらしていません。
まだ買うとはっきり決まっていない時点で、しかも古民家にまだ現住人が居住している時点で、挨拶に行くわけにはいきませんから。
当然ですが、売る側はギリギリまでご近所に知られたくないものです。

というこちらの要望を盛り込んで、T開発に作ってもらったのがこちらの「買い付け証明書」。


PB0106151_R.jpg

1.売買金額は土地建物合計で11,500,000円とする。
2.下水道受益負担金は売主が負担すること。
3.買主は山羊、鶏を飼育したいので隣接の同意が得られること。
4.買主は、現在リフォームの資金計画中であるため、契約締結の際は、融資特約付とすること。

1については売買金額ですが、この時点では元値より150万円値引いてもらって、1150万円でまとまっていました。

2については、下水道の受益者負担金を未納状態でした。しかも伊那市は敷地面積に比例する値段設定なので、700坪という無駄に広い面積が仇となり、150万円近い負担金が発生しました。
これは保証人の方が払ってくれることになりました。

3はこちらとしてはもっとも重要な項目ですね。いくら敷地の広い古民家に住むと言っても、家畜を飼えなければ考え直さなければなりません。

4は「融資特約」ってのは聞きなれない人には分かりづらいと思うけれども、要は「リフォームに必要なお金が借りられないときは無条件で契約を白紙に出来ますよ」ってことです。
これを別に解釈すると、「リフォーム費用が予想よりも高額になる場合は、借りられないので、白紙化できる」となり、まさに再生費用が不透明な僕にとってはありがたい条項です。

という内容の契約を結びました。
特に3の条項が面白いですね。
まじめな書面の中で、輝く一文です☆


さて、仮契約の手前みたいな状態となり、売り手側・買い手側ともに一安心した感じです。
でもまだまだ、本契約を結ぶためには紆余曲折はあるわけですが。

僕としてはさまざまな角度からの検証と、古民家再生の勉強と続ける日々となりました。



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売買契約が完了しました - 2012.12.23 Sun

本日、午前中に完了。
もちろんまだ不安要素はありますが、諸事情により、売り手側をこれ以上待たせられない状態なので。

値段は何とか1120万円でまとまる。

さあ、これからいよいよ再生が始まるぞ!!

引渡しは来月下旬だけれども、今日から物件には自由に出入りできます。
まずは残してもらう物と、処分してもらう物の仕分けをしなくちゃ。



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売買契約の説明(2012年12月16日) - 2012.12.16 Sun

またまたリアルタイムの話です。
本当は時系列どおりの話を進めて早く現在に追いつきたいところですが、リアルタイムの話も早く書かないと忘れてしまうので。

今日は大会引率でした。
そしたらT開発から電話がかかってきて、「売買交渉について説明しておきたいことがあります」と言われ、本日夕方に我が家でお話しすることになりました。
うーん。急ですね。
しかも「お話したいことがある」なんてドキドキするじゃないですか。
そんなこと言われたのは学生時代の放課後の呼び出し以来ですww

さて、選挙を終えて、T開発とお会いしたのは午後5時から。
T開発社長の奥様もお見えです。
(奥様が宅建の資格を持っているんです)

で、話は何かというと、売買契約。
金額がまとまり、リフォームの見通しも立ちつつあり、それに売主の体調の都合もあって、なるべく早く進めたいと。
うちとしては年内購入を目指していましたから、リフォーム計画に慎重になりまくっているから仕方ないとはいえ、すでに予定より大幅に遅れていたところです。
かなり待ってもらっているので、「申し訳ない」という気持ちはありました。
(そのくらい慎重にならざる得ない物件なんです)

つきましては、来週末の22日に売買契約を結びたい。
今日はその前準備としての、売買契約書の読み合わせのようなものを行いました。
そりゃ売買契約の場で「この契約は飲めない」ってなっても困りますからね。

主な内容としては、今回の売買は古民家なんだけれども、契約上は「建物を含めない」ということ。
あくまで土地の売買のみにして、建物は無いも同然で、「一応存在するからそれを使うのも使わないのも買主の自由にして欲しい」ということです。
建物については売り主は、何の責任も持ちません。
普通に考えたら無茶苦茶ですが、古民家売買の場合は仕方ありません。
こちらもそれを覚悟の上で、自己責任での調査を続けてきましたから。

あとは、細かなこと。
荷物の処分とか。
山羊やニワトリ飼育の可否だとか。
そういった最後に詰めないといけない部分を確認しました。

予定通り売買契約は22日に行われる予定です。
手付金も払っていない状態ですが、とりあえずのところ22日の契約書にサインすれば僕の持ち家として考えていいそうです。
んー。
年末だし、寒いからあまり行くことは無いだろうけれども。
別荘みたいな感覚で冬休みに遊びに行ってみようかな・・・。

3ヶ月以上にわたって続いてきた売買交渉の終着点がようやく見えてきました。



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プロフィール

野人

Author:野人
こんにちは。
野人っていいます。
前職はラーメン屋台を経営していました。

伊那谷にて2012年暮れに築150年の古民家を購入し、3年4ヶ月かけて最低限の面積を再生して、2016年3月末に移住しました。
全ての再生は10年計画なので、まだまだ続きます。

もちろんプロの方々にもお世話になりますが、お金があまり無いので、なるべく低予算と自力での再生を頑張っています。

ブログの記事数は膨大なので、手っ取り早く内容を知りたいという方はこちらのスライドショーをご覧ください。
ブログの内容を25分に凝縮しました。
https://www.youtube.com/watch?v=ZpFnv9gLmJM

自分が古民家再生をする上で、他の人のブログを参考にしたり、あるいはHPから知識を得たり、ネット社会には本当にお世話になっています。
なので、自分自身も再生の過程を発信することで、少しでもネット社会から与えてもらったものに対して恩返しできればと思っています。

皆様からいただけるコメントに励まされ、またブログを通じて広がってゆく人の輪がとても楽しみです。

当ブログはリンクフリーですので、ご自由にお使いください♪

ご用件のある方は
zenhankai@yahoo.co.jp
あるいは
090-1707-2071
までどうぞ。

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